Usure normale ou dégât locatif : comment trancher
Le locataire répond des dégâts, pas de l'usure normale ni de la vétusté. Pour trancher, regardez si le dommage était évitable, depuis combien de temps le locataire occupe le logement, si l'entretien courant a été fait et si un problème avait été signalé. En cas de désaccord, le juge de paix apprécie.
Quatre questions pour trancher
- Pouvait-on l’éviter ? Ce qu’un usage ordinaire finit toujours par produire relève de l’usure. Ce qu’un peu de soin aurait empêché ressemble à un dégât.
- Depuis combien de temps le locataire est-il là ? La même trace n’a pas le même sens après six mois et après neuf ans.
- L’entretien courant a-t-il été fait ? Un joint encrassé faute de nettoyage n’est pas un joint usé par le temps.
- Le locataire avait-il prévenu ? S’il a signalé une fuite par écrit et que rien n’a suivi, il est difficile de lui en faire porter les suites.
Ce sont des repères, pas des règles légales. En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui apprécie.
Exemples, élément par élément
| Élément | Plutôt de l’usure | Plutôt un dégât |
|---|---|---|
| Murs | Peinture un peu passée après plusieurs années, légères marques autour des interrupteurs | Peinture arrachée, griffures d’animal, nombreux trous laissés ouverts |
| Sols | Vernis éclairci là où l’on passe, moquette aplatie | Trace de brûlure, tache qui ne part plus, lame de parquet gondolée par une fuite non signalée |
| Salle de bain | Émail moins brillant, silicone ancien qui se fend | Vasque ébréchée, silicone noirci faute de nettoyage, tartre jamais retiré |
| Portes et fenêtres | Charnière qui a pris du jeu | Poignée cassée, carreau fendu, panneau de porte enfoncé |
| Équipements | Appareil en fin de vie qui tombe en panne | Filtre de hotte jamais nettoyé, taque rayée par un mauvais usage |
Exemples indicatifs : tout dépend de l’état d’entrée, de la durée du bail et de ses clauses.
Une fois le dégât établi : tenir compte de l’âge
Le bailleur répare son préjudice, il ne s’enrichit pas. Un mur repeint il y a six ans ne vaut plus un mur neuf, donc le locataire ne paie pas une peinture neuve au prix fort.
Prenons 200 € de remise en peinture, sur une peinture de 4 ans dont la durée de vie est de 8 ans : la moitié est amortie, le locataire doit 100 €. La Wallonie publie une grille indicative de vétusté ; elle ne s’impose que si elle est annexée au bail, et Bruxelles comme la Flandre n’ont pas d’équivalent.
Détaillez chaque poste : ce qui est abîmé, le coût, l’âge, la part demandée. Un montant global se conteste bien plus facilement.
Tout se joue à l’entrée
Sans description précise à l’entrée, impossible de prouver ce qui a changé. C’est pour ça qu’un état des lieux d’entrée détaillé, avec des photos rangées par pièce, vaut plus que n’importe quel argument le jour du départ. Voyez aussi notre guide de l’état des lieux de sortie.
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Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer l'usure normale ?
Non : le locataire répond des dégâts, pas de l'usure normale ni de la vétusté. Il rend le bien dans l'état décrit à l'entrée, compte tenu de ce que le temps et un usage ordinaire ont produit.
Les trous dans les murs sont-ils des dégâts locatifs ?
Cela dépend de leur nombre et de leur remise en état. Quelques fixations raisonnables passent souvent pour un usage normal, surtout après un long bail ; de nombreux trous ou de grosses fixations sont plus facilement retenus. Le bail peut prévoir des règles.
Qui décide en cas de désaccord ?
Le juge de paix. Les parties peuvent aussi choisir ensemble un expert. Une description précise à l'entrée et des photos datées restent les meilleures preuves.
Une entrée précise évite le litige de la sortie.
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